Qu'est-ce que DVF ?
DVF (Demande de Valeur Foncière) est une base de données ouverte, publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elle recense toutes les transactions immobilières enregistrées par les notaires en France métropolitaine : prix, surface, localisation, type de bien.
C'est la source la plus fiable pour connaître les prix réels du marché. Mais elle a ses limites : un décalage de 6 à 12 mois entre la signature et la publication, et l'exclusion de l'Alsace-Moselle (registre foncier distinct).
Pondelo utilise DVF comme l'une de ses 15 sources pour calculer la décote ou la surcote d'un bien par rapport au marché local, en croisant les transactions récentes dans un rayon géographique adapté.
4 idées reçues sur DVF et les prix immobiliers
Mythbuster
« Le prix DVF est le vrai prix du bien »
**Réalité :** le prix DVF est celui de la transaction notariée, mais il ne reflète pas l'état du bien, les travaux inclus dans la négociation, ni les conditions particulières (vente entre proches, succession, viager).
« Le prix affiché est toujours surévalué »
**Réalité :** en zone tendue, le prix final est souvent proche, voire supérieur, au prix affiché. La négociation dépend du ratio offre/demande local. En moyenne nationale, la décote prix affiché vers prix signé est d'environ 3 à 7 %.
« DVF couvre tout le marché français »
**Réalité :** DVF exclut l'Alsace-Moselle et accuse un décalage de 6 à 12 mois entre signature et publication. Les transactions récentes ne sont pas encore visibles.
« Il suffit de comparer le prix/m² DVF »
**Réalité :** le prix/m² moyen masque d'énormes disparités. Un rez-de-chaussée sombre et un dernier étage avec terrasse dans le même immeuble n'ont pas le même prix/m². Il faut contextualiser avec l'étage, l'état, l'exposition et le DPE.
Écart moyen prix affiché vers prix signé, par zone
| Zone | Décote moyenne | Contexte |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | 2 à 4 % | Marché tendu, peu de marge ; les biens partent près du prix affiché. |
| Grandes métropoles | 3 à 6 % | Lyon, Bordeaux, Nantes : varie selon les quartiers et le type de bien. |
| Villes moyennes | 5 à 10 % | Plus de marge, surtout pour les biens à DPE défavorable. |
| Zones rurales | 8 à 15 % | Marché détendu, délais longs ; négociation quasi systématique. |
Les 4 facteurs qui creusent l'écart
Pourquoi le prix final diffère du prix affiché.
Durée de mise en vente
Un bien en vente depuis plus de 3 mois a statistiquement plus de chances d'être négocié. Au-delà de 6 mois, la décote moyenne dépasse 8 %.
DPE et passoires thermiques
Un bien classé F ou G subit une décote supplémentaire de 5 à 15 % par rapport aux biens bien classés. L'interdiction de location accélère la tendance.
État de la copropriété
Travaux votés non réalisés, fonds travaux insuffisant ou impayés importants réduisent mécaniquement le prix de transaction.
Tension du marché local
En zone tendue, l'écart se réduit fortement. En zone détendue, il s'amplifie.
Comment Pondelo exploite les données DVF
Contrairement aux sites qui affichent le prix/m² moyen d'une ville, Pondelo effectue une analyse géolocalisée fine :
1. Géolocalisation précise
Le bien est localisé à l'adresse exacte, pas seulement à la commune.
2. Sélection des comparables
Les transactions DVF récentes sont filtrées par proximité (rayon adaptatif de 500 m à 5 km), type de bien et surface similaire.
3. Calcul de la décote/surcote
Le prix affiché est comparé au prix médian des comparables. Les transactions de plus de 5 ans sont exclues pour éviter les distorsions.
4. Intégration dans le Score
Le résultat alimente le score « Décote marché » du pilier Finance, pondéré par la qualité et la quantité de données disponibles.
Si le volume de transactions locales est insuffisant (moins de 15 comparables), le système élargit le rayon de recherche et ajuste la pondération. L'indice de fiabilité reflète cette incertitude.
Le prix affiché est-il juste ?
Collez l'URL de l'annonce et découvrez si le bien est en décote ou en surcote par rapport aux transactions réelles du quartier.